Wohneigentum ist mit einer Vielzahl von laufenden Ausgaben (über die Hypothekenzahlungen hinaus) verbunden, die sich darauf auswirken, wie erschwinglich Ihre Wahl des Wohnraums auf lange Sicht sein wird. Und wenn Sie zu Hause einkaufen, ist es von entscheidender Bedeutung, diese Kosten genau zu kennen, um zu verhindern, dass Sie auf der Straße überrascht werden.

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Eines der wichtigsten und oft irritierendsten Beispiele für dieses Problem sind die Kosten für Eigenheimbesitzer' Verbandsbeiträge, auch bekannt als HOAs. Wenn Sie nicht aufpassen und stell nicht genug Fragen über eine potenzielle HOA Wenn Sie über einen Hauskauf nachdenken, können Sie ein böses Erwachen erleben, wenn die monatlichen Gebühren Jahr für Jahr immer weiter in die Höhe schießen....bis eines Tages Ihre Wohnkosten weit darüber hinaus aufgebläht sind Ihr monatliches Budget .

„Das Dringendste, was jemand, der sich in eine HOA-Community einkauft, wissen muss, ist, ob sich der Preis ändert“, sagt Kevin Taylor, geschäftsführender Gesellschafter eines Finanzberatungsunternehmens Einblick . 'Die steigenden Kosten der monatlichen HOA-Kosten können die Lebensqualität eines Eigentümers, während er dort lebt, und den Wiederverkaufswert einer Immobilie, wenn er verlassen möchte, sowohl positiv als auch negativ beeinflussen.'

Hausbesitzer' Vereine können einem Viertel sicherlich einen großen Mehrwert verleihen, indem sie das Erscheinungsbild der Gemeinde erhalten und sich um die tägliche Pflege öffentlicher Räume und gemeinsamer Einrichtungen kümmern. Aber sie können auch große finanzielle Probleme verursachen, wenn Sie sich nicht sicher sind, wofür Sie sich anmelden. Vor ein Haus kaufen in einer von HOA verwalteten Community tun Sie sich selbst einen Gefallen und stellen Sie die folgenden Fragen. (Ihr Bankkonto wird es Ihnen später danken.)

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Wann hat die HOA das letzte Mal ihre Beiträge erhöht und um wie viel?

Bevor Sie den für viele Menschen größten Kauf ihres Lebens tätigen, sollten Sie sich nach der Erfolgsbilanz der HOA-Gebührenerhöhungen in einer zukünftigen Gemeinschaft erkundigen. Dies ist mit Sicherheit eine der grundlegendsten und wichtigsten Fragen in Bezug auf HOA. Die Antwort kann einen dramatischen Unterschied in Ihren monatlichen Ausgaben ausmachen.

Es kann ein Warnsignal sein, wenn die HOA ihre Beiträge in den letzten Jahren konsequent erhöht hat. Das kann bedeuten, dass Ihnen als Einwohner dort dasselbe passieren kann und Sie jedes Jahr mit höheren Gebühren rechnen müssen, sagt Andy Taylor, General Manager von Kredit-Karma-Startseite . Auf der anderen Seite, wenn es eine Weile her ist, dass die HOA ihre Gebühren erhöht hat, könnte dies bedeuten, dass sie die Gebühren in naher Zukunft erhöhen könnten.

Sie sollten den Gebührenplan sowie einen klaren Zeitrahmen für die nächste erneute Gebührenerhöhung kennen, damit Sie nicht kurz nach dem Einzug von einer viel höheren monatlichen Rate überrascht werden.

Wie viel Reserven hat die HOA? Und was ist das Gesamtfinanzierungsziel der HOA für ihr Reservekonto?

Auch dies ist vielleicht eine der folgenreichsten Fragen, die Sie stellen können. Hier ist der Grund: Ein Teil der monatlichen HOA-Gebühren, die Sie zahlen, wird im Allgemeinen in den Reservefonds der Vereinigung geleitet, um zukünftige Reparatur-, Ersatz- oder Notfallprojekte in der Gemeinde abzudecken.

Ohne einen angemessenen Geldbetrag in diesem Fonds ist eine HOA möglicherweise nicht in der Lage, diesen zukünftigen Bedarf zu decken. Und hier ist der entscheidende Punkt: Ein Mangel an Reservemitteln oder ein teilweise oder unzureichend finanziertes Reservekonto zum Zeitpunkt des Kaufs eines neuen Hauses ist ein Zeichen dafür, dass die HOA-Gebühren wahrscheinlich steigen werden. Und behalten zunehmend bis der Verein seine Reservefinanzierungsziele erreicht.

Fragen Sie, wie viel die Reserven derzeit als Prozentsatz des Gesamtbudgets der HOA für Reparaturen finanziert werden, erklärt Roger Cummings. Reals Makler des Protokolls. Diese Frage hilft, die Zahlungsfähigkeit der HOA zu verstehen und wie gut sie ihr Budget einhalten und überwachen.

Wenn die Antwort weniger als 30 Prozent beträgt, ist das keine gute Nachricht, sagt Cummings. Eine etwas bessere Antwort ist die derzeitige Reservefinanzierung von 30 bis 60 Prozent des Verbandsziels. Aber im Idealfall soll die Antwort sein, dass das Reservekonto des Vereins zu mindestens 60 Prozent, wenn nicht sogar mehr, finanziert ist.

Alles unter 60 Prozent könnte eine kurzfristige Sonderbewertung oder Gebührenerhöhungen bedeuten, wenn eine große Reparatur oder ein Austausch in der Gemeinde unmittelbar bevorsteht, erklärt Cummings.

Viele HOAs führen regelmäßig Reservestudien durch, und diese Studien informieren den Verband über die angemessene Bandbreite oder Höhe der Reservefonds, die sie zur Verfügung haben sollten, um unerwartete Notfälle, verschiedene Ersatzprojekte oder HOA-Verbesserungen abzudecken, fügt Rechtsanwalt Ben Gottlieb, Mitbegründer von . hinzu in Arizona ansässig MacQueen & Gottlieb .

Was ist die Philosophie der HOA in Bezug auf spezielle Bewertungen im Vergleich zur Verwendung eines Reservefonds?

HOAs gehen je nach Größe, Reife und Philosophie unterschiedlich an die Finanzierung von Großprojekten und Upgrades heran, sagt Claire Hunsaker, CEO der Website für persönliche Finanzen Frag Flossie.

Wie sehr sie sich auf spezielle Bewertungen verlassen, kann einen großen Einfluss auf Ihre Finanzen als Mitglied haben. Eine neuere HOA kann sich stark auf spezielle Bewertungen für geplante Verbesserungen und ungeplante Reparaturen verlassen, da sie den Reservefonds immer noch schrittweise aus HOA-Gebühren aufbauen, erklärt Hunsaker. Sie könnten sich auch auf Sonderbewertungen verlassen, wenn sie einen schnelleren durchschnittlichen Umsatz zwischen den Einheiten erwarten.

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Im Idealfall möchten Sie, dass eine HOA Ihnen mitteilt, dass sie keine speziellen Bewertungen durchführen und sich nicht auf diesen Ansatz für den Finanzierungsbedarf verlassen.

Sonderveranlagungen sind zusätzliche Ausgaben, die dem Hauseigentümer über den normalen monatlichen Beitrag hinaus entstehen. Diese können je nach Reparatur- oder Ersatzartikel mehrere Hundert bis Zehntausende Dollar kosten, erklärt Cummings von Reali. Manchmal kann die HOA ein Darlehen oder Zahlungen im Laufe der Zeit anbieten, aber wenn sie nicht gut finanziert sind, wird dies normalerweise als einmalige Zahlung aus eigener Tasche geleistet.

Wie hoch ist die durchschnittliche jährliche Erhöhung der HOA-Beiträge?

Auf das Risiko hin, diese spezielle Frage zu erschöpfen, sollten Sie auch fragen, ob die HOA eine Erfolgsbilanz bei der Erhöhung der HOA-Gebühren um einen bestimmten Betrag hat oder ob sie einen Zeitplan für geplante Erhöhungen hat, den Sie anzeigen können. Wenn Sie dies wissen, können Sie die Erhöhung Ihres Haushaltsbudgets genauer planen und vielleicht sogar feststellen, ob Sie es sich leisten können, in der Gemeinde zu leben.

Ein Haus ist eine große Investition, unabhängig davon, wie lange Sie dort bleiben möchten. Daher ist es wichtig zu wissen, wie viel Sie der HOA jedes Jahr schulden, sagt Bailey Carson, Hausexperte bei Angi. Zu wissen, dass die HOA-Gebühren jedes Jahr um 3 Prozent steigen werden, unterscheidet sich stark von unerwarteten Erhöhungen von 10 Prozent.

Wenn der Verband in der Vergangenheit erhebliche, unerwartete Anstiege der monatlichen Beiträge verzeichnet hat, kann dies ein Zeichen für ein schlechtes Management sein.

Zu wissen, wie oft und warum die Gebühren erhöht werden, ist für Sie und die Erschwinglichkeit des Eigenheims heute und in Zukunft entscheidend, aber es ist auch ein Hinweis auf die finanzielle Gesundheit der HOA, fügt hinzu Betsy Ronel , ein Compass-Makler mit Sitz in Westchester County, N.Y. Sie möchten wissen, ob die Gebühren zu einem festgelegten Satz erhöht werden und womit die Erhöhungen bezweckt werden sollen? Werden die Beiträge pro Projekt erhoben? Und stimmen wir über Dinge ab? Wenn nicht, wer trifft die finanziellen Entscheidungen und sind sie an der HOA beteiligt? Leben sie in der Gemeinschaft oder sind sie eine externe Partei?

Wie hoch ist die HOA-Gebühr pro Quadratmeter des Hauses in Ihrer zukünftigen Nachbarschaft im Vergleich zu den HOA-Gebühren in den umliegenden Nachbarschaften?

Diese Frage zu stellen ist nur ein grundlegendes Benchmarking, sagt Kevin Taylor von InSight.

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Ich möchte nur wissen, dass die monatlichen Kosten meiner HOA-Gebühren, standardisiert auf die Quadratmeterzahl des Grundstücks, denen anderer Stadtteile in meiner Stadt und anderen Gebäuden oder Gemeinden gleicher Größe und ähnlicher Gebäudetypen entsprechen, erklärt Taylor. Niemand möchte zu viel bezahlen, und die Kenntnis der Gebühren geteilt durch die Quadratmeterzahl ist der beste Weg, um die Kosten von HOAs abzustimmen und zu vergleichen.

Was genau decken HOA-Gebühren ab?

Sobald Sie die Höhe der potenziellen HOA-Gebühren kennen und wissen, wie oft diese ansteigen können, möchten Sie wissen, wofür das Geld konkret verwendet wird, damit Sie entscheiden können, ob sich die Kosten für Sie wirklich lohnen.

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Werden die HOA-Gebühren beispielsweise die Wartung eines Gemeinschaftspools oder von Tennisplätzen abdecken? Wenn ja, sind Sie bereit, für solche Gebühren mehrere hundert Dollar pro Monat auszugeben, wenn Sie kein Interesse daran haben, diese Art von Annehmlichkeiten zu nutzen? Wenn die Antwort nein ist, könnte Ihr Geld woanders besser ausgegeben werden, zum Beispiel in einer Gemeinde, die keine HOA-Gebühren hat, was es Ihnen ermöglicht, dieses zusätzliche Geld jeden Monat für andere Dinge zu verwenden.

Wenn den Bewohnern Gemeinschaftsbereiche wie Schwimmbäder, Fitnessstudios, Tennisplätze oder Parks zur Verfügung stehen, finden Sie heraus, welche Verantwortung die HOA für deren Instandhaltung hat, sagt Carson von Angi. Finden Sie heraus, ob sie für die Schneeräumung, das Mähen von Gras oder die Instandhaltung von Gehwegen und Straßen in der gesamten Gemeinde verantwortlich sind. Wenn Sie wissen, was Ihre Beiträge abdecken und wie viel sie kosten, können Sie gut informiert entscheiden, ob die Immobilie die richtige finanzielle Entscheidung für Sie und Ihre Familie ist.

Wie viele Mitarbeiter hat die HOA in Vollzeit?

Dies ist eine Frage, die von potenziellen Hausbesitzern übersehen werden kann, die ihre Bedeutung nicht erkennen. Aber je mehr Betriebskosten die HOA hat, desto mehr zahlen Sie jeden Monat und jedes Jahr.

Je mehr Mitarbeiter sie haben, desto höher sind in der Regel Ihre HOA-Gebühren, erklärt Andy Taylor von Credit Karma Home. Die Anzahl der Mitarbeiter hängt normalerweise von Dingen wie der Anzahl der Einheiten auf dem Grundstück oder den Annehmlichkeiten auf dem Grundstück ab, insbesondere von denen, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, wie ein Pool oder die Landschaftsgestaltung.

Gibt es Mietbeschränkungen und wenn ja, welche?

Wenn Sie bereits einige oder alle der bereits beschriebenen Fragen gestellt haben, sollten Sie die voraussichtlichen Wohnkosten Ihrer Zukunft im Griff haben. Aber es gibt noch eine weitere Frage, die Sie sich vielleicht stellen möchten: ob die HOA Ihre Möglichkeiten zur Vermietung Ihres Hauses einschränkt. Dies ist natürlich wichtig, wenn Sie in Zukunft einen Umzug planen, die Immobilie aber nicht verkaufen möchten.

Einige HOAs haben einen begrenzten Prozentsatz an Einheiten, die gemietet werden können, während andere eine obligatorische Belegungsdauer wie ein Jahr festlegen, bevor sie in eine Vermietung umgewandelt werden können, sagt Cummings von Reali. Je weniger Einschränkungen, desto besser.