Es ist kein Geheimnis, dass 2021 ein heißes Jahr für den Immobilienmarkt war. Häuser werden zu Rekordpreisen verkauft, es kommt häufig zu Bieterschlachten um das begrenzte verfügbare Inventar, und es ist nicht ungewöhnlich, dass Käufer den Hauskauf vollständig in bar bezahlen.
Obwohl sich der Markt etwas zu normalisieren scheint, da mehr Angebote verfügbar werden, ist 2022 bereit, einige einzigartige Probleme und Herausforderungen zu haben, wenn es um Immobilienverkäufe geht. Vor allem zwei Faktoren dürften den Markt im kommenden Jahr beeinflussen:
- Die Entscheidung der US-Notenbank im November, ihre wirtschaftlichen Stimulierungsbemühungen aus der Pandemie-Ära zurückzufahren.
- Ausländische Investitionen kehren mit der Öffnung der amerikanischen Grenzen auf den US-Immobilienmarkt zurück.
Hier ist ein genauerer Blick darauf, wie sich diese Faktoren in den kommenden 12 Monaten auf Immobilien und Ihre Fähigkeit, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, genau auswirken werden.
Die Fed kündigt ein Ende der Konjunkturmaßnahmen aus der Pandemie-Ära an
Anfang November, die Das gab die US-Notenbank bekannt plant, sein Programm zum Kauf von Anleihen in Höhe von 120 Mrd. Die Entscheidung kommt als Reaktion auf den erheblichen wirtschaftlichen Aufschwung, den das Land in den letzten Monaten erlebt hat. Mit dem Ende der staatlichen Konjunkturmaßnahmen wird die Zentralbank die Anleihekäufe jeden Monat bis Januar um 15 Milliarden US-Dollar reduzieren.
„Die Entscheidung der Federal Reserve, die Ankäufe von Vermögenswerten zu reduzieren, stellt einen Versuch dar, die Geldpolitik zu normalisieren, die in den Krisenmodus überging, als die Pandemie die US-Wirtschaft fester im Griff hatte“, sagt Mark Hamrick, leitender Wirtschaftsanalyst und Leiter des Washingtoner Büros von Bankrate.
Das ist alles schön und gut, aber was bedeutet das für Sie, den Käufer oder Verkäufer von Eigenheimen? Das Ende der Wertpapierkäufe wird von vielen Branchenexperten als Vorbote steigender Zinsen angesehen. Und höhere Hypothekenzinsen bedeuten, dass der Hauskauf für viele Amerikaner weniger erschwinglich wird.
„Das Tapering der Fed bedeutet, dass weniger Hypothekenanleihen und Staatsanleihen gekauft werden. Infolgedessen werden die Hypothekenzinsen steigen“, erklärt Edward Mermelstein, ein Immobilienberater und Gründer von One and Only Holdings, einem Boutique-Beratungsunternehmen für Investoren. „Wenn die Hypothekenzinsen steigen, wird es teurer, Häuser zu tragen, wenn Sie den Kauf finanzieren. '
Auf dem Weg ins Jahr 2022 werden die Hypothekenzinsen wahrscheinlich zwischen 0,25 und 0,5 Prozent steigen, was für einige potenzielle Eigenheimkäufer einen großen Unterschied machen könnte.
„Derzeit liegen die Hypothekenzinsen zwischen 2,5 und 3 Prozent, sodass eine Erhöhung um 0,25 Prozent Ihre monatlichen Ausgaben um 20 Prozent erhöhen würde, was erheblich ist. Daher ist es immer am besten, jetzt zu kaufen, statt erst in sechs Monaten“, fährt Mermelstein fort.
Zinserhöhungen werden wahrscheinlich die größten Auswirkungen auf das untere Ende des Marktes haben, wo ein halber Punkt den Unterschied zwischen Erschwinglichkeit und Unerschwinglichkeit ausmachen kann, sagt Frederick Warburg Peters, CEO von Warburg Immobilien .
Nebenwirkungen, wenn Sie keinen BH tragen
'In den höheren Segmenten des Marktes werden höhere Zinssätze wahrscheinlich den Preisanstieg dämpfen, aber es ist unwahrscheinlich, dass sie das Volumen wesentlich beeinflussen', sagt Warburg Peters.
Es ist auch erwähnenswert, dass die prognostizierte Zinserhöhung zu einem Zeitpunkt, als die Immobilienpreise bereits himmelhoch waren, nicht gerade ideal ist. Gemäß ein Redfin-Bericht, der im November veröffentlicht wurde (der den vierwöchigen Zeitraum bis zum 14. November abdeckte) waren die mittleren Hausverkaufspreise im letzten Monat im Jahresvergleich um 13 Prozent auf 357.881 $ gestiegen. Sie stiegen gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2019 um 30 Prozent. Darüber hinaus stiegen die Angebotspreise für neu gelistete Häuser für den im Bericht behandelten Zeitraum um 13 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitpunkt vor einem Jahr und um 27 Prozent gegenüber 2019 auf einen Medianwert von 354.725 $.
„Höhere Zinsen werden umso mehr schmerzen, da die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um 20 Prozent oder mehr gestiegen sind“, sagt Melissa Cohn, regionale Vizepräsidentin und leitende Hypothekenbankerin bei William Raveis Hypothek . 'Der Zusammenschluss wird den Immobilienmarkt hart treffen. Die Leute werden immer noch kaufen können – aber sie werden sich weniger Platz leisten können.“
Renditen ausländischer Investitionen im Jahr 2022
Da die Grenzen des Landes während eines Großteils der Pandemie weitgehend geschlossen waren, war der Wohnungsmarkt im Wesentlichen vor einem noch größeren Anstieg der Kaufpreise geschützt, der möglicherweise von ausländischen Investoren getrieben wurde, die sich auf dem Markt versuchten. Diese Realität wird sich schnell in die entgegengesetzte Richtung verschieben, wenn die amerikanischen Grenzen wieder geöffnet werden.
Ausländische Investoren warten seit fast zwei Jahren darauf, wieder in die US-Märkte einzusteigen, sagen Experten. Wenn Flüge hinzugefügt werden und Engpässe bei ausländischen Visa nachlassen, wird es eine Beschleunigung des Geldflusses aus dem Ausland in US-Immobilien geben. Es ist eine Entwicklung, die einigen, aber nicht allen zugute kommen wird.
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„Große Märkte wie New York, Miami und Los Angeles dürften stark von der Rückkehr ausländischer Investoren profitieren. Insbesondere Verkäufer in diesen Städten profitieren am meisten, da die Preise steigen, wenn ausländische Investoren in die Märkte eintreten“, fügt Mermelstein hinzu.
Wenn Sie ein potenzieller Käufer sind, ist dieser Anlauf jedoch möglicherweise nicht ideal, insbesondere in Kombination mit den steigenden Zinsen am Horizont.
„Zwischen steigenden Hypothekenzinsen und der Rückkehr ausländischer Investoren werden die Wohnkosten sicherlich teurer“, sagt Mermelstein.
Dennoch sind nicht alle Immobilienexperten davon überzeugt, dass solch bedeutende Veränderungen bevorstehen, zumindest nicht im Hinblick auf ausländische Investoren, die den Markt im Jahr 2022 überschwemmen – insbesondere jetzt, wo ein neuer Coronavirus-Stamm jede Rückkehr zur Normalität bedroht.
„Mit dem Aufkommen des Omicron-Stammes von COVID sind meiner Meinung nach viele Wetten in der Luft, wenn nicht sogar aus“, sagt Ellen Sykes, Maklerin bei Warburg Realty. „Es ist unwahrscheinlich, dass die meisten Menschen mit den erneuten Wellen möglicher Quarantänen, Schließungen und den Auswirkungen auf das Reisen gerechnet haben. Folglich sehe ich keinen so großen Zustrom ausländischer Investoren, wie wir es früher in New York City und anderswo im Land erwartet hatten. Die größeren Konsortien und Big Player werden immer kommen und gehen, aber die einzelnen Investoren werden sich noch eine Weile zurückhalten. Es ist an dieser Stelle einfach zu schwierig.'
Imbiss für Eigenheimkäufer
Die Experten von Offene Tür gehen weiterhin davon aus, dass die Hauskaufsaison im Frühjahr 2022 trotz aller sich abzeichnenden potenziellen Marktveränderungen eine hohe Nachfrage in den Vereinigten Staaten erleben wird. Selbst bei gestiegenen Zinsen und der Möglichkeit einer stärkeren Kaufkonkurrenz durch ausländische Investoren wird es sowohl für Käufer als auch für Verkäufer viele Optionen geben und der Markt wird sich weiterhin schnell bewegen.
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„Obwohl wir nicht wissen, wie die Zinssätze aussehen werden, empfehlen wir unseren Kunden immer, dass sie ihre Finanzen genau kennen, um ihre individuellen Bedürfnisse zu ermitteln“, sagt Nadia Aziz, General Manager für Hypotheken bei Opendoor. „Die Suche nach Optionen ist wichtig, um das beste Finanzierungsprodukt zu finden, das Ihren Bedürfnissen entspricht. Es stehen viele verschiedene Hypothekenprodukte zur Verfügung, einschließlich niedriger Anzahlungsoptionen, die Hauskäufern dabei helfen können, ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.'
