WAS SIE ÜBER HYPOTHEKEN WISSEN SOLLTEN: WIE VIEL HYPOTHEK KÖNNEN SIE SICH LEISTEN, HYPOTHEKENVERSICHERUNG UND MEHR

Hypotheken sind verwirrend – machen Sie den Prozess ein wenig einfacher, indem Sie zuerst recherchieren.

Lauren Phillips

Für Uneingeweihte scheinen Hypotheken das komplizierteste Hindernis in ihrer finanziellen Zukunft zu sein. Konventionelle und nicht-konventionelle Kredite? Private Hypothekenversicherung? Dreißigjährige Hypotheken? Es gibt genug Terminologie, um selbst den kapitalkräftigsten Erstkäufer von Eigenheimen abzuschrecken. Glücklicherweise ist all diese hypothekenbezogene Sprache mit ein wenig Aufwand erlernbar.

Wenn Sie ein Haus kaufen wollen, müssen Sie sich mit all diesem Hypotheken-Hokuspokus auseinandersetzen, und es gibt keinen besseren Zeitpunkt als die Gegenwart, wenn die Hypothekenzinsen auf Rekordtiefs sind. Lesen Sie weiter für fünf Dinge, die Sie herausfinden müssen, bevor Sie mit der Haussuche beginnen, und Sie werden bereit sein, wenn es an der Zeit ist, mit Hypothekengebern zu sprechen.

Denken Sie daran: Wenn Ihnen alles überwältigend erscheint, kann ein Finanzplaner (oder ein geldbewusster Freund oder ein Familienmitglied) Sie durch den Prozess führen. Ein Hauskauf ist ein Marathon, kein Sprint, und Sie müssen ihn nicht alleine schaffen.

Wenn Sie nicht irgendwo einen geheimen Geldspeicher versteckt haben – genug, um ein paar hunderttausend Dollar für Ihr Traumhaus auszugeben – müssen Sie sich Geld leihen, um ein Haus zu kaufen. Die Hypothekenhöhe, für die Sie sich qualifizieren können, bestimmt dann, welche Immobilien in Ihre Preisspanne fallen. Bevor Sie sich ernsthaft mit Häusern befassen, müssen Sie herausfinden, wie viel Hypothek – und damit auch wie viel Haus – Sie sich leisten können.

'Ihr Einkommen diktiert die Kapazität Ihres Darlehens', sagt Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, ein Vermögensverwaltungsberater bei Northwestern Mutual.

Wenn Sie versuchen, sich für einen Kredit zu qualifizieren, müssen Sie einen Einkommensnachweis erbringen. Die Kreditgeber prüfen auch Ihre Kreditauskünfte, um festzustellen, welche anderen Formen von Schulden – Studentendarlehen, Privatdarlehen, Autokredite usw. – Sie haben. Sie verwenden diese Informationen, um Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu berechnen: den Geldbetrag, den Sie im Verhältnis zu Ihrem Einkommen schulden. Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Ihrer vorgeschlagenen Hypothekenzahlungen, angesichts Ihres Einkommens erschwinglich sind.

„Die meisten Kredite erfordern ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43 Prozent“, sagt er Michele Hammond, ein Berater für Wohnungsbaudarlehen bei Chase Private Client. „Wenn ein Kunde beispielsweise 120.000 US-Dollar pro Jahr verdient, entspricht das einem Bruttoeinkommen von 10.000 US-Dollar pro Monat. Daher kann sich ein Kunde mit diesem Szenario in der Regel qualifizieren, bis zu 4.300 US-Dollar pro Monat für alle Ausgaben auszugeben, die in der Kreditauskunft erscheinen – nicht nur für die Wohnung.“

Mit anderen Worten, Ihr Einkommen muss hoch genug sein, damit Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen zusätzlich zu allen anderen Kreditzahlungen problemlos leisten können. Um zu berechnen, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, teilen Sie Ihr Jahresgehalt oder Haushaltseinkommen durch 12. Multiplizieren Sie diese Zahl mit 0,43. Wenn Sie andere Schulden haben, ziehen Sie diese monatlichen Zahlungen von der Zahl ab. Diese Endsumme ist die höchste monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können. Für eine detailliertere Aufschlüsselung, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, gibt es eine Reihe von kostenlosen Online-Hypothekenrechnern; NerdBrieftasche hat eine tolle.

Es ist jedoch keine gute Idee, den größtmöglichen Kredit zu beantragen. 'Eine gute Faustregel ist, sich zu fragen: 'Wie viel sollte ich mir leihen?' statt „Wie viel könnte ich mir leihen?“ sagt Kathy Cummings, SVP für Eigenheimlösungen und Programme für bezahlbares Wohnen bei Bank of America. „Dieser Ansatz konzentriert sich auf den Betrag, der bequem in Ihr Budget passt.“

Laut Hammond gibt es mehrere andere Faktoren, darunter die Kreditwürdigkeit und die Höhe der Anzahlung, die bestimmen können, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, aber das Einkommen ist ein nützlicher Ausgangspunkt, da die Fähigkeit zur Rückzahlung des Darlehens entscheidend ist.

Achten Sie bei der Berechnung Ihrer Hypothekenoptionen jedoch nicht nur auf diese monatliche Zahlung. Potenzielle Hauskäufer müssen verstehen, dass die monatliche Zahlung nicht das ganze Bild zeigt, sagt Nancy DeRusso, SVP und Leiterin des Coachings bei Ayco, ein Unternehmen von Goldman Sachs, das vom Unternehmen gesponserte Finanzberatungsprogramme anbietet

Laut DeRusso konzentrieren sich die Leute eher auf diese monatliche Zahlungshöhe, aber es steckt noch mehr dahinter, einschließlich Abschlusskosten, Gebühren für die Bewertung und Hausinspektion, Nebenkosten, Reparaturen und mehr. Einige dieser Kosten werden im Voraus erhoben und zum Zeitpunkt des Kaufs bezahlt, andere erhöhen jedoch die monatlichen Kosten für den Besitz Ihres Eigenheims. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie hoch diese Kosten sein werden, empfiehlt DeRusso, mit Ihrem Kreditgeber oder Makler über die Vorabkosten zu sprechen und, sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, mit dem derzeitigen Hausbesitzer über die monatlichen oder jährlichen Kosten, mit denen er konfrontiert ist.

zwei Prüfen Sie Ihre Bonität

Kreditgeber prüfen nicht nur Ihr Einkommen, sondern auch Ihre Kreditwürdigkeit und Kreditauskünfte. Höhere Kredit-Scores machen Kreditnehmer attraktiver für Kreditgeber und können Ihnen helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erhalten, aber Kreditgeber werden ihre Erwartungen an Kredit-Scores basierend auf dem wirtschaftlichen Umfeld anpassen, sagt Williams. Wenn die Zeiten hart sind und viele Menschen nicht in der Lage sind, Zahlungen zu leisten, können Kreditgeber ihre Beschränkungen verschärfen und weniger bereit sein, Geld an diejenigen mit niedrigeren Punktzahlen zu verleihen; sie können Personen mit geringerer Kreditwürdigkeit freizügiger genehmigen, wenn die Bedingungen gut sind.

Wenn Sie hoffen, in naher Zukunft ein Haus zu kaufen und eine Hypothek benötigen, um es zu bezahlen, beginnen Sie jetzt damit, Ihre Schulden zu reduzieren und Ihre Kreditauslastungsrate – wie viel Ihres verfügbaren Kredits Sie in einem bestimmten Monat verbrauchen – zu erhöhen Ihre Kreditwürdigkeit.

3 Recherchieren Sie nach Arten von Krediten

„Viele Menschen wissen vielleicht nicht, dass es mehrere Arten von Hypotheken gibt“, sagt er Lauren Wybar, CFP, ein leitender Finanzberater bei Vanguard Personal Advisor Services. 'Ein potenzieller Käufer von Eigenheimen sollte die verschiedenen Arten von verfügbaren Krediten verstehen, wie sie sich qualifizieren können und welche potenziellen Vorteile sie bieten.'

Sobald Sie ein Gefühl für die Höhe der Hypothek haben, die Sie sich leisten können, beginnen Sie mit der Recherche über die Arten von Hypotheken, die Ihnen zur Verfügung stehen. Eine 30-jährige Festhypothek ist die häufigste Hypothek in den USA, aber Sie haben viele weitere Optionen, wenn Sie interessiert sind.

Konventionelle Kredite vs. nicht-konventionelle Kredite

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„Eine konventionelle Hypothek wird von einem privaten Kreditgeber angeboten, während nicht-konventionelle Hypotheken wie FHA [Federal Housing Administration] oder VA [Veteran Affairs] staatliche Darlehen für bestimmte qualifizierte Käufer sind“, sagt Wybar.

Herkömmliche Darlehen stehen der allgemeinen Bevölkerung offen, werden von privaten Kreditgebern angeboten und sind mit den üblichen Anzahlungen und Bedingungen ausgestattet, die die meisten Menschen mit Hypotheken assoziieren. Nicht-konventionelle Hypotheken werden durch staatliche Programme wie die FHA oder das Department of Veteran Affairs abgesichert, um den Zugang zu Wohneigentum für bestimmte Gruppen zu erleichtern.

'Die Eintrittsbarrieren sind viel niedriger', sagt Williams über FHA-Darlehen, die normalerweise Menschen mit niedrigeren Kreditwerten zur Verfügung stehen. Nicht-konventionelle Kredite erfordern auch nicht immer eine Anzahlung von 20 Prozent, was den Kauf eines Eigenheims für viele Menschen viel machbarer macht. Nicht-konventionelle Kredite haben oft auch niedrigere Zinssätze. Sie sind jedoch nicht ohne Nachteile, nämlich die Notwendigkeit, eine Hypothekenversicherung zu bezahlen – mehr dazu weiter unten.

Festhypotheken vs. variabel verzinsliche Hypotheken

Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für das Darlehen bei Kreditaufnahme festgelegt und bleibt während der gesamten Laufzeit gleich. (Sie können Ihren Hypothekenzins durch Refinanzierung ändern, aber das ursprüngliche Darlehen bleibt gleich.) Hypotheken mit variablem Zinssatz (auch genannt variabel verzinsliche Hypotheken oder ARMs ) hingegen haben Zinssätze, die nach einer Einführungsphase über die Laufzeit des Darlehens angepasst werden können.

Hypotheken mit variablem Zinssatz haben normalerweise einen niedrigeren Zinssatz und eine niedrigere monatliche Zahlung zu Beginn des Darlehens, sagt Hammond, aber sie sind auch dafür berüchtigt, dass sie Kreditnehmer in große Schwierigkeiten bringen: Eine Form von Hypotheken mit variablem Zinssatz hat dazu beigetragen, die Verspätung zu verzögern -2000er Wohnungskrise. Nach einer bestimmten Zeit können sich die Zinssätze von Hypotheken mit variablem Zinssatz verschieben und entsprechend größeren wirtschaftlichen Kräften steigen oder fallen. Wenn der Zinssatz sinkt, sparen Kreditnehmer Geld – aber wenn der Zinssatz steigt, können Kreditnehmer mit höheren (möglicherweise unbezahlbaren) monatlichen Zahlungen konfrontiert werden. Die Zinssätze für Hypotheken mit variablem Zinssatz ändern sich nach einem festgelegten Zeitplan, der jährlich oder monatlich sein kann, aber ob sie steigen oder fallen, ist nicht vorhersehbar.

Hypotheken mit variablem oder variablem Zinssatz können zum Vorteil des Kreditnehmers eingesetzt werden, aber jeder, der einen dieser Kredite aufnehmen möchte, sollte sicher sein, dass er die möglichen Auswirkungen versteht. Richtig gemacht, können diese Hypotheken den Kreditnehmern jedoch helfen, Geld zu sparen.

„Kunden, die sich für Hypotheken mit variablem Zinssatz entscheiden, sollten alle Risiken verstehen, die damit verbunden sind, im Darlehen zu bleiben, nachdem die Einführungsphase vorbei ist und der Zinssatz angepasst werden kann“, sagt Hammond. 'Hypotheken mit variablem Zinssatz sind in der Regel eine Option für Kunden, die planen, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens umzuziehen, oder für diejenigen, die in der Lage sind, eine Hypothek innerhalb eines kurzen Zeitrahmens vollständig abzuzahlen.'

Festzinshypotheken sind sicherlich beständiger, aber wenn sie zu hohen Zinsen aufgenommen werden und die Zinsen später sinken, müssten die Kreditnehmer eine Refinanzierung vornehmen – ein manchmal kostspieliger Prozess – um von diesen niedrigeren Zinsen zu profitieren. Wenn Sie jedoch in der Lage sind, eine Hypothek bei niedrigen Zinsen aufzunehmen, wie dies während der COVID-19-Wirtschaftskrise der Fall ist, sind Sie möglicherweise für die Laufzeit Ihres Darlehens gerüstet.

10-jährige, 15-jährige, 20-jährige und 30-jährige Hypotheken

Obwohl am häufigsten von Hypotheken mit 30-jähriger Laufzeit die Rede ist, können Sie eine Hypothek für viele verschiedene Laufzeiten erhalten. Die Anzahl der Jahre bestimmt, wie viel Zeit Sie haben, um Ihre Hypothek abzuzahlen: Die beliebte 30-Jahres-Hypothek gibt Menschen 30 Jahre Zeit, um die Kosten für ihren Hauskredit zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen. Eine 10-jährige Hypothek hingegen gibt den Menschen nur 10 Jahre Zeit, um die vollen Kosten ihres Hypothekendarlehens mit Zinsen zu bezahlen – aber sie sind nach nur einem Jahrzehnt schuldenfrei.

Jede Erhöhung hat ihre eigenen Vorteile und Methoden zur Bestimmung der Zinssätze, aber im Allgemeinen sparen Sie mit kürzeren Darlehen insgesamt Geld. Ihre monatlichen Zahlungen werden bei einem 15-jährigen Darlehen viel höher sein, aber Sie zahlen langfristig weniger, weil Sie weniger Zinsen zahlen – und Sie hören nach 15 Jahren auf, alle zusammen zu zahlen, wenn das Darlehen und Sie abbezahlt sind besitzen Sie Ihr Haus vollständig. Kürzere Kredite haben tendenziell auch niedrigere Zinssätze, da Kreditgeber kürzere Kreditlaufzeiten als weniger riskante Investitionen ansehen als längere und es Eigentümern ermöglichen, Eigenheimkapital schneller aufzubauen.

Es macht alles Sinn, wenn Sie sich daran erinnern, dass Zinsen die Kosten für das Ausleihen von Geld sind: Wenn Sie sich Geld für längere Zeit leihen, müssen Sie für diese Zeit extra bezahlen. Wenn Sie sich Geld von jemandem leihen und es 30 Jahre lang nicht vollständig zurückgezahlt werden muss, müssen Sie für den Luxus der Zeit bezahlen – und diese zusätzliche Zahlung erfolgt in Form von Zinsen.

Bevor Sie sich um eine geldsparende 10- oder 15-jährige Hypothek bemühen, denken Sie daran, dass diese Darlehen höhere monatliche Zahlungen haben. Längere Kredite haben niedrigere Zahlungen, was es den Menschen ermöglicht, größere, schönere oder besser positionierte Häuser zu kaufen, für die sie mehr Zeit haben, um sie zu bezahlen. Sie können auch Geld für andere Zwecke sparen – Bildung, Ruhestand usw. – oder es investieren und gleichzeitig ihre Schulden abzahlen. Bei kürzeren Krediten laufen Sie Gefahr, eine so hohe monatliche Rate zu erhalten, dass Sie kein Geld sparen können.

Obwohl es immer möglich ist, Ihre Hypothek vorzeitig abzuzahlen, ist es wichtig zu überlegen, welche Kreditlaufzeit für Ihre langfristigen Finanzpläne am besten geeignet ist.

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4 Finden Sie Ihre Anzahlung heraus

Die Anzahlung ist der anfängliche Geldbetrag, den Sie für Ihr Haus bezahlen. Die Bezahlung eines Hauses erfolgt nicht nur über eine Hypothek: Sie müssen auch im Voraus ein wenig Geld aufbringen, um Ihre Immobilie zu kaufen. Traditionell verlangen Kreditgeber 20 Prozent der Gesamtkosten des Eigenheims: Wenn Sie ein Eigenheim im Wert von 200.000 US-Dollar im Auge behalten, bedeutet dies, dass Sie mindestens 40.000 US-Dollar für eine Anzahlung benötigen, zuzüglich aller damit verbundenen Abschlusskosten und Vorauszahlungen aus dem Kaufprozess.

Das Ansparen von genügend Geld für diese Anzahlung ist ein häufiges Hindernis für Wohneigentum: Selbst wenn die Menschen über genügend Einkommen verfügen, um sich die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten zu können, kann das Ansparen von so viel Geld Jahre dauern. Glücklicherweise gibt es Kredite, die keine 20-prozentige Anzahlung erfordern. Nicht-konventionelle Darlehen, wie FHA- oder VA-Darlehen, akzeptieren niedrigere Anzahlungen basierend auf einer Vielzahl von Faktoren, einschließlich des Einkommens. In den meisten Bereichen gibt es auch private und staatlich unterstützte Programme, die bei Anzahlungen, Abschlusskosten und Erschwinglichkeit helfen können, um Wohneigentum zugänglicher zu machen, sagt Cummings.

Niedrigere Anzahlungen klingen großartig, führen jedoch normalerweise zu höheren monatlichen Zahlungen. Zurück zu diesem 200.000-Dollar-Haus: Wenn Sie eine Anzahlung von 40.000 Dollar leisten, schulden Sie nur 160.000 Dollar plus Zinsen. Wenn Sie eine geringere Anzahlung leisten, schulden Sie über den gleichen Zeitraum mehr Geld für Ihre Hypothek, sodass Ihre monatlichen Zahlungen höher ausfallen. (Es besteht auch die Möglichkeit, dass Sie eine private Hypothekenversicherung oder eine Hypothekenversicherung abschließen müssen, wie unten erläutert.) Je mehr Sie einzahlen, desto weniger schulden Sie: Sie müssen einen geringeren Kredit zurückzahlen. Eine niedrigere Anzahlung mag nach einem süßen Geschäft klingen, aber bevor Sie sich dafür entscheiden, überlegen Sie, wie sich dies auf Ihre monatlichen Zahlungen auswirkt.

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, recherchieren Sie, welche Art von Anzahlung Sie möglicherweise benötigen, und beginnen Sie mit dem Sparen. Selbst wenn Sie weniger als 20 Prozent für Ihre Anzahlung zahlen können, wird es Ihnen nicht schaden, zusätzliches Geld auf der Bank zu haben.

5 Informieren Sie sich über private Hypothekenversicherungen (PMI) und Hypothekenversicherungen

Private Hypothekenversicherung und Hypothekenversicherung werden zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzugefügt. Sie sind in der Regel erforderlich, wenn ein Hauskäufer eine Anzahlung von weniger als 20 Prozent des Kaufpreises des Hauses leistet, und sie schützen den Kreditgeber, nicht den Hausbesitzer, falls der Hausbesitzer nicht mehr in der Lage ist, Zahlungen für sein Hypothekendarlehen zu leisten.

Wenn ein potenzieller Hauskäufer das Geld für eine Anzahlung von 20 Prozent nicht aufbringen kann, sehen Kreditgeber ihn möglicherweise als riskanten Kreditnehmer an. Sie können das Hypothekendarlehen immer noch genehmigen, aber in vielen Fällen wird es mit der Auflage verbunden sein, dass der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherungsprämie zahlt. Private Hypothekenversicherungen sind mit herkömmlichen Krediten verbunden, deren Raten je nach Anzahlungsbetrag und Bonität variieren. Laut Hammond handelt es sich in der Regel um zusätzliche jährliche Kosten zwischen 0,3 und 1,5 Prozent Ihrer Hypothek, obwohl sie variieren können.

Die meisten nicht-konventionellen Darlehen – insbesondere FHA-Darlehen – erfordern eine Hypothekenversicherung. Während die Bedingungen und Zinssätze davon abhängen, ob Sie ein FHA-Darlehen oder ein USDA-Darlehen haben, erhöht die Hypothekenversicherung Ihren Darlehensbetrag und die Gesamtkosten Ihres Darlehens entsprechend der Amt für finanziellen Verbraucherschutz.

Betrachten Sie die private Hypothekenversicherung und die Hypothekenversicherung als Nachteil einer geringeren Anzahlung. Während Sie anfangs Geld sparen, werden Ihre monatlichen Zahlungen höher sein als bei einer Anzahlung von 20 Prozent. In den meisten Fällen ist eine private Hypothekenversicherung nicht mehr erforderlich, sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus haben – sobald Sie etwa 20 Prozent des Verkaufspreises des Hauses durch Ihre Anzahlung und monatlichen Zahlungen bezahlt haben. Um festzustellen, dass Sie 20 Prozent Eigenkapital haben, müssten Sie wahrscheinlich refinanzieren, um das PMI-Mandat zu entfernen.