Wohneigentum ist mit einer Vielzahl laufender Kosten (über die Hypothekenzahlungen hinaus) verbunden, die sich darauf auswirken, wie erschwinglich Ihre Wohnungswahl auf lange Sicht sein wird. Und wenn Sie von zu Hause aus einkaufen, ist es von entscheidender Bedeutung, diese Kosten genau zu verstehen, um zu verhindern, dass Sie später überrascht werden.

Eines der wichtigsten und oft irritierenden Beispiele für dieses Problem sind die Kosten der Hausbesitzer-Vereinigungsgebühren, auch bekannt als HOAs. Wenn Sie nicht vorsichtig sind und nicht genügend Fragen zu einer potenziellen HOA stellen, wenn Sie einen Hauskauf in Betracht ziehen, kann es sein, dass Sie ein böses Erwachen erleben, wenn die monatlichen Gebühren Jahr für Jahr weiter steigen und steigen. ..bis eines Tages Ihre Wohnkosten weit über Ihr monatliches Budget hinaus gestiegen sind .

„Das Wichtigste, was jemand wissen muss, der sich in eine HOA-Community einkauft, ist, ob sich der Preis ändern wird“, sagt Kevin Taylor, geschäftsführender Gesellschafter eines Finanzberatungsunternehmens Einblick . „Die steigenden monatlichen HOA-Kosten können die Lebensqualität eines Eigentümers, während er dort lebt, und den Wiederverkaufswert einer Immobilie, wenn er ausziehen möchte, sowohl positiv als auch negativ beeinflussen.“

Wohnungseigentümergemeinschaften können einer Nachbarschaft sicherlich viel Wert verleihen, indem sie das Erscheinungsbild der Gemeinschaft erhalten und sich um die tägliche Pflege öffentlicher Räume und gemeinsamer Einrichtungen kümmern. Aber sie können auch großen finanziellen Kummer verursachen, wenn Sie sich nicht darüber im Klaren sind, wofür Sie sich anmelden. Vor Kauf eines Hauses in einer von HOA verwalteten Community tun Sie sich selbst einen Gefallen und stellen Sie unbedingt die folgenden Fragen. (Ihr Bankkonto wird es Ihnen später danken.)

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Was ist ein HOA?

Das wichtigste zuerst. Für diejenigen, die nicht ganz vertraut sind, ist eine Hausbesitzervereinigung (HOA) eine Organisation, die Regeln für Grundstücke und Bewohner erlässt oder durchsetzt, die in einer Unterteilung, einer geplanten Gemeinschaft oder sogar einem Eigentumswohnungsgebäude leben. Wie Investopedia erklärt : Diejenigen, die Immobilien innerhalb der Gerichtsbarkeit einer HOA kaufen, werden automatisch Mitglieder und müssen Gebühren oder HOA-Gebühren zahlen.

Im Allgemeinen werden HOAs von einem Vorstand geleitet, der sich aus Mitgliedern zusammensetzt, die Einwohner der Gemeinde sind. Diese Vorstandsmitglieder werden von ihren Miteigentümern gewählt. In einigen Fällen kann die HOA einer Community jedoch von einer privaten Drittorganisation betrieben werden.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass HOAs aufgrund ihrer übermäßig restriktiven Regeln und Vorschriften Schlagzeilen machen oder in den Nachrichten landen.

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Was sind HOA-Gebühren?

HOA-Gebühren sind die Gebühren Jeder Hausbesitzer muss jeden Monat an den Verein zahlen. Diese Gebühren variieren stark je nach Gemeinde und geografischem Standort im Land und können Hunderte von Dollar pro Monat betragen.

Die Gebühren werden erhoben, um die Wartung zu bezahlen. Abhängig von der betreffenden Vereinigung können die Gebühren einfach für die gemeindeweite Instandhaltung und Landschaftsgestaltung verwendet werden, aber in einigen Fällen kann das Geld auch für die Instandhaltung Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung verwendet werden.

Sind HOA-Gebühren steuerlich absetzbar?

So sehr Sie es sich wünschen, HOA-Gebühren sind im Allgemeinen nicht steuerlich absetzbar. Es gibt jedoch eine bemerkenswerte Ausnahme von dieser Regel.

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„HOA-Gebühren sind steuerlich absetzbar, wenn Sie das betreffende Haus als Mietobjekt nutzen, da sie Teil Ihrer Geschäftsausgaben sind, aber sie sind im Allgemeinen nicht für einen Hauptwohnsitz abzugsfähig“, sagt Martin Orefice, CEO von Mieten Sie eigene Labors , ein Online-Ressourcenleitfaden, der Verbrauchern helfen soll, Miete für Eigenheime zu finden.

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Wann hat die HOA das letzte Mal ihre Gebühren erhöht und um wie viel?

Bevor Sie die für viele Menschen größte Anschaffung ihres Lebens tätigen, sollten Sie sich nach der Erfolgsbilanz von HOA-Gebührenerhöhungen in einer potenziellen Gemeinde erkundigen. Dies ist mit Sicherheit eine der grundlegendsten und wichtigsten Fragen, die man sich in Bezug auf HOAs stellen muss. Die Antwort kann einen dramatischen Unterschied in Ihren monatlichen Ausgaben bewirken.

„Es könnte ein Warnsignal sein, wenn die HOA ihre Beiträge in den letzten Jahren konsequent erhöht hat. Das könnte bedeuten, dass Ihnen als Bewohner dort dasselbe passieren könnte und Sie möglicherweise jedes Jahr mit höheren Gebühren konfrontiert werden“, sagt Andy Taylor, General Manager von Kredit-Karma-Haus . 'Andererseits, wenn es eine Weile her ist, dass die HOA ihre Gebühren erhöht hat, könnte das bedeuten, dass sie die Gebühren in naher Zukunft erhöhen könnten.'

Sie sollten den Beitragsplan sowie einen klaren Zeitrahmen für die nächste voraussichtliche Beitragserhöhung kennen, damit Sie kurz nach dem Einzug nicht von einer viel höheren monatlichen Rate überrascht werden.

Wie viel Reserven hat die HOA? Und was ist das Gesamtfinanzierungsziel der HOA für ihr Reservekonto?

Auch dies ist vielleicht eine der folgenreichsten Fragen, die Sie stellen können. Hier ist der Grund: Ein Teil der monatlichen HOA-Gebühren, die Sie zahlen, wird im Allgemeinen in den Reservefonds der Vereinigung geleitet, um zukünftige Reparatur-, Ersatz- oder Notfallprojekte der Gemeinde zu decken.

Ohne einen angemessenen Geldbetrag in diesem Fonds kann ein HOA diesen zukünftigen Bedarf möglicherweise nicht decken. Und hier ist der entscheidende Punkt, ein Mangel an Reservefonds oder ein teilweise oder unzureichend finanziertes Reservekonto zum Zeitpunkt des Kaufs eines neuen Eigenheims ist ein Zeichen dafür, dass die HOA-Gebühren wahrscheinlich steigen werden. Und behalten zunehmend bis die Vereinigung ihre Reservefinanzierungsziele erreicht.

„Fragen Sie, wie viel die Reserven derzeit als Prozentsatz des Gesamtbudgets der HOA für Reparaturen finanziert werden“, erklärt Roger Cummings, Echte Makler der Aufzeichnung. 'Diese Frage hilft, die Zahlungsfähigkeit der HOA zu verstehen und wie gut sie ihr Budget verwaltet und überwacht.'

Wenn die Antwort weniger als 30 Prozent beträgt, ist das keine gute Nachricht, sagt Cummings. Die derzeitige Reservefinanzierung von etwa 30 bis 60 Prozent des Verbandsziels ist eine etwas bessere Antwort. Aber idealerweise möchten Sie, dass die Antwort lautet, dass das Reservekonto des Vereins zu mindestens 60 Prozent gedeckt ist, wenn nicht sogar zu mehr.

„Alles unter 60 Prozent könnte eine kurzfristige Sonderveranlagung oder Beitragserhöhungen bedeuten, wenn eine große Gemeindereparatur oder ein Ersatz unmittelbar bevorsteht“, erklärt Cummings.

Viele HOAs führen regelmäßig Reservestudien durch, und diese Studien informieren den Verband über den angemessenen Umfang oder die Höhe der Reservefonds, die sie zur Verfügung haben sollten, um unerwartete Notfälle, verschiedene Ersatzprojekte oder HOA-Verbesserungen abzudecken, fügt Anwalt Ben Gottlieb, Mitbegründer von, hinzu In Arizona ansässig MacQueen & Gottlieb .

Was ist die Philosophie der HOA zu Sonderbewertungen im Vergleich zur Verwendung eines Reservefonds?

HOAs gehen je nach Größe, Reife und Philosophie unterschiedlich an die Finanzierung von Großprojekten und Upgrades heran, sagt Claire Hunsaker, CEO der Personal Finance-Website Frag Flossie.

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„Wie sehr sie sich auf Sonderprüfungen verlassen, kann einen großen Einfluss auf Ihre Finanzen als Mitglied haben. Eine neuere HOA kann sich stark auf Sonderbewertungen für geplante Verbesserungen und ungeplante Reparaturen verlassen, da sie den Reservefonds immer noch schrittweise aus HOA-Gebühren aufbauen“, erklärt Hunsaker. 'Sie können sich auch auf Sonderbewertungen verlassen, wenn sie einen schnelleren durchschnittlichen Umsatz zwischen den Einheiten erwarten.'

Im Idealfall möchten Sie, dass ein HOA Ihnen mitteilt, dass er keine speziellen Bewertungen plant und dass er sich nicht auf diesen Ansatz für den Finanzierungsbedarf verlässt.

„Sonderveranlagungen sind zusätzliche Ausgaben, die dem Hauseigentümer außerhalb seiner normalen monatlichen Gebühren entstehen. Je nach Reparatur- oder Ersatzartikel können sich diese auf mehrere Hundert bis Zehntausende Dollar belaufen“, erklärt Cummings von Reali. 'Manchmal kann die HOA ein Darlehen oder Zahlungen im Laufe der Zeit anbieten, aber wenn sie nicht gut finanziert sind, erfolgt dies normalerweise als einmalige Zahlung aus eigener Tasche.'

Wie hoch ist die durchschnittliche jährliche Erhöhung der HOA-Gebühren?

Auf die Gefahr hin, diese spezielle Frage zu erschöpfen, sollten Sie auch fragen, ob die HOA eine Erfolgsbilanz bei der Erhöhung der HOA-Gebühren um einen bestimmten Betrag hat oder ob sie einen Zeitplan für geplante Erhöhungen hat, die Sie einsehen können. Wenn Sie dies wissen, können Sie die Erhöhungen Ihres Haushaltsbudgets genauer planen und vielleicht sogar feststellen, ob Sie es sich leisten können, in der Gemeinde zu leben.

'Ein Haus ist eine große Investition, unabhängig davon, wie lange Sie dort bleiben möchten, daher ist es wichtig zu wissen, wie viel Sie der HOA jedes Jahr schulden', sagt Bailey Carson, Hausexperte bei Angi. 'Mit Gewissheit zu wissen, dass die HOA-Gebühren jedes Jahr um 3 Prozent steigen werden, ist etwas ganz anderes als unerwartete Erhöhungen von 10 Prozent.'

Wenn die Vereinigung in der Vergangenheit erhebliche, unerwartete Spitzen bei den monatlichen Gebühren verzeichnet hat, kann dies ein Zeichen für schlechtes Management sein.

„Zu wissen, wie oft und warum die Gebühren erhöht werden, ist für Sie und die Erschwinglichkeit des Eigenheims heute und in Zukunft von entscheidender Bedeutung, aber es sagt auch etwas über die finanzielle Gesundheit des HOA aus“, fügt er hinzu Betsy Ronel , ein Compass-Makler mit Sitz in Westchester County, N.Y. „Sie möchten wissen, ob die Gebühren um einen festgelegten Satz erhöht werden und wofür die Erhöhungen gedacht sind? Werden die Beiträge pro Projekt erhoben? Und stimmen wir über Dinge ab? Wenn nein, wer trifft die finanziellen Entscheidungen und ist er an der HOA beteiligt? Leben sie in der Gemeinde oder sind sie eine externe Partei?'

Wie hoch ist die HOA-Gebühr pro Quadratfuß des Hauses in Ihrer zukünftigen Nachbarschaft im Vergleich zu den HOA-Gebühren in den umliegenden Nachbarschaften?

Diese Frage zu stellen ist nur ein grundlegendes Benchmarking, sagt Kevin Taylor von InSight.

„Ich möchte nur wissen, ob die monatlichen Kosten für meine HOA-Gebühren, standardisiert auf die Quadratmeterzahl der Immobilie, mit anderen Stadtteilen in meiner Stadt und anderen Gebäuden oder Gemeinden gleicher Größe und ähnlicher Gebäudetypen übereinstimmen“, erklärt Taylor . 'Niemand möchte zu viel bezahlen, und die Kenntnis der Gebühren geteilt durch die Quadratmeterzahl ist der beste Weg, um die Kosten von HOAs abzugleichen und mit dem Vergleich zu beginnen.'

Was genau decken die HOA-Gebühren ab?

Sobald Sie die Höhe der potenziellen HOA-Gebühren kennen und wissen, wie oft sie steigen können, sollten Sie verstehen, wofür das Geld konkret verwendet wird, damit Sie entscheiden können, ob sich die Kosten für Sie wirklich lohnen.

Werden die HOA-Gebühren beispielsweise die Wartung eines Gemeinschaftspools oder von Tennisplätzen abdecken? Wenn ja, sind Sie bereit, monatlich mehrere hundert Dollar für solche Gebühren auszugeben, wenn Sie kein Interesse daran haben, diese Art von Annehmlichkeiten zu nutzen? Wenn die Antwort nein lautet, ist Ihr Geld möglicherweise besser woanders ausgegeben, z. B. in einer Gemeinde, die keine HOA-Gebühren hat, wodurch Sie dieses zusätzliche Geld jeden Monat für andere Dinge verwenden könnten.

„Wenn den Bewohnern Gemeinschaftsbereiche wie Schwimmbäder, Fitnessstudios, Tennisplätze oder Parks zur Verfügung stehen, finden Sie heraus, welche Verantwortung die HOA für deren Instandhaltung hat“, sagt Carson von Angi. „Finden Sie heraus, ob sie für die Schneeräumung, das Grasmähen oder die Instandhaltung von Bürgersteigen und Straßen in der gesamten Gemeinde zuständig sind. Sobald Sie wissen, was Ihre Beiträge abdecken und wie viel sie kosten, können Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob die Immobilie die richtige finanzielle Entscheidung für Sie und Ihre Familie ist.'

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Wie viele Mitarbeiter hat die HOA Vollzeit?

Dies ist eine Frage, die von potenziellen Hausbesitzern übersehen werden kann, die ihre Bedeutung nicht erkennen. Aber je mehr Betriebskosten die HOA hat, desto mehr zahlen Sie jeden Monat und jedes Jahr.

„Normalerweise sind Ihre HOA-Gebühren umso höher, je mehr Mitarbeiter sie haben“, erklärt Andy Taylor von Credit Karma Home. 'Die Anzahl der Mitarbeiter hängt normalerweise von Dingen wie der Anzahl der Einheiten auf dem Grundstück oder den Annehmlichkeiten auf dem Grundstück ab, insbesondere von denen, die besondere Aufmerksamkeit erfordern, wie einem Pool oder der Landschaftsgestaltung.'

Gibt es Mietbeschränkungen und wenn ja, welche?

Wenn Sie jetzt einige oder alle der bereits skizzierten Fragen gestellt haben, sollten Sie einen guten Überblick darüber haben, was Ihre zukünftigen Wohnkosten wahrscheinlich beinhalten werden. Aber es gibt noch eine weitere Frage, die Sie vielleicht stellen möchten: ob die HOA Ihre Fähigkeit einschränkt, Ihr Haus zu vermieten. Dies ist natürlich wichtig, wenn Sie in Zukunft umziehen, die Immobilie aber nicht verkaufen möchten.

'Einige HOAs haben einen begrenzten Prozentsatz an Einheiten, die gemietet werden können, während andere eine obligatorische Belegungszeit von beispielsweise einem Jahr vor der Umwandlung in eine Mietwohnung festlegen', sagt Cummings von Reali. 'Natürlich gilt: Je weniger Einschränkungen, desto besser.'

Sind HOA-Regeln nicht durchsetzbar?

HOAs können sicherlich manchmal zum Verrücktwerden und zur Herausforderung werden. Wenn Sie feststellen, dass Sie ein bestimmtes Problem mit Ihrer örtlichen HOA haben, ist es eine gute Idee, Ihre Nachforschungen anzustellen, um herauszufinden, ob die betreffende Verordnung tatsächlich durchsetzbar ist oder nicht.

Einige HOA-Regeln zum Beispiel sind nicht durchsetzbar – nicht wegen des Regeltextes, sondern weil sie falsch erlassen oder durchgesetzt wurden, sagt Orefice von Rent to Own Labs.

„In vielen Gerichtsbarkeiten gibt es auch Gesetze, die regeln, was eine HOA regeln kann und was nicht, insbesondere wenn es um freie Meinungsäußerung, Diskriminierung und angemessene (wenn auch für manche Menschen unansehnliche) Nutzungen Ihres Eigentums geht, einschließlich des Aufstellens von Satellitenschüsseln oder Wäscheleinen. “, sagt Orefice.

Endeffekt? Es ist eine gute Idee, sich die Zeit zu nehmen, um zu verstehen, worauf Sie sich einlassen, wenn Sie einen Immobilienkauf mit einer von der HOA verwalteten Gemeinde in Betracht ziehen.

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„Schauen Sie sich Ihren Lebensstil an und vergewissern Sie sich, dass alles, was Sie Ihrem neuen Zuhause hinzufügen oder mitbringen möchten, erlaubt ist“, sagt Andy Taylor, General Manager von Credit Karma Home. „Wenn Sie zum Beispiel einen grünen Daumen haben, dürfen Sie Blumen in einen Blumenkasten vor Ihrem Fenster pflanzen? Wenn Sie ein Feinschmecker sind, können Sie mit offenen Flammen grillen? Wenn Sie Raucher sind, ist das Rauchen erlaubt? Sogar Dinge wie die Farbe Ihres Hauses oder ob Sie diese umfangreiche Sammlung von Rasenzwergen behalten können oder nicht, könnten von der HOA geregelt werden.'