Für den Uneingeweihten scheinen Hypotheken das komplizierteste Hindernis in ihrer finanziellen Zukunft zu sein. Konventionelle und nicht konventionelle Kredite? Private Hypothekenversicherung? Dreißigjährige Hypotheken? Es gibt genug Terminologie, um selbst den kapitalstärksten Erstkäufer von Eigenheimen abzuschrecken. Glücklicherweise ist all diese hypothekenbezogene Sprache mit ein wenig Aufwand lernbar.

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, müssen Sie sich diesen ganzen Hypotheken-Mumbo-Jumbo ausdenken, und es gibt keinen besseren Zeitpunkt als die Gegenwart, in der die Hypothekenzinsen auf Rekordtiefs liegen. Lesen Sie weiter für fünf Dinge, die Sie herausfinden müssen, bevor Sie mit der Wohnungssuche beginnen, und Sie werden festgelegt, wann es Zeit ist, mit Hypothekengebern zu sprechen.

Denken Sie daran: Wenn alles überwältigend erscheint, a Finanzberater (oder ein geldaffiner Freund oder ein Familienmitglied) kann Sie durch den Prozess führen. Der Kauf eines Eigenheims ist ein Marathon, kein Sprint, und Sie müssen es nicht alleine schaffen.

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1 Finden Sie heraus, wie viel Hypothek Sie sich leisten können

Wenn Sie nicht irgendwo einen geheimen Geldversteck haben – genug, um ein paar hunderttausend Dollar für Ihr Traumhaus auszugeben – müssen Sie sich Geld leihen, um ein Haus zu kaufen. Die Hypothekenhöhe, für die Sie sich qualifizieren können, bestimmt dann, welche Immobilien in Ihre Preisspanne fallen. Bevor Sie sich ernsthaft mit Häusern befassen, müssen Sie herausfinden, wie viel Hypothek – und im weiteren Sinne, wie viel Haus – Sie sich leisten können.

Ihr Einkommen bestimmt die Kapazität Ihres Darlehens, sagt Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, ein Vermögensverwaltungsberater bei Northwestern Mutual.

Wenn Sie versuchen, sich für einen Kredit zu qualifizieren, müssen Sie einen Einkommensnachweis vorlegen. Die Kreditgeber überprüfen auch Ihre Kreditauskünfte, um festzustellen, welche anderen Formen von Schulden – Studentendarlehen, Privatkredite, Autokredite usw. – Sie haben. Sie verwenden diese Informationen, um Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zu berechnen: den Geldbetrag, den Sie im Verhältnis zu Ihrem Einkommen schulden. Kreditgeber möchten sicherstellen, dass Ihre monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Ihrer geplanten Hypothekenzahlungen, in Anbetracht Ihres Einkommens erschwinglich sind.

Die meisten Kredite erfordern ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43 Prozent, sagt Michele Hammond, ein Baufinanzierungsberater bei Chase Private Client. Wenn ein Kunde beispielsweise 120.000 US-Dollar pro Jahr verdient, entspricht dies einem Bruttoeinkommen von 10.000 US-Dollar pro Monat. Daher kann sich ein Kunde mit diesem Szenario in der Regel qualifizieren, bis zu 4.300 USD pro Monat für alle Ausgaben auszugeben, die in der Kreditauskunft erscheinen – nicht nur für die Unterkunft.

Mit anderen Worten, Ihr Einkommen muss hoch genug sein, damit Sie Ihre Hypothekenzahlungen zusätzlich zu allen anderen Kreditzahlungen problemlos leisten können. Um zu berechnen, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, teilen Sie Ihr Jahreseinkommen oder Ihr Haushaltseinkommen durch 12. Multiplizieren Sie diese Zahl mit 0,43. Wenn Sie andere Schulden haben, ziehen Sie diese monatlichen Zahlungen von der Zahl ab. Diese Endsumme ist die höchste monatliche Hypothekenzahlung, die Sie sich leisten können. Für eine detailliertere Aufschlüsselung, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, gibt es eine Reihe kostenloser Online-Hypothekenrechner; NerdWallet hat einen tollen.

Es ist jedoch keine gute Idee, den größtmöglichen Kredit zu beantragen. Eine gute Faustregel ist, sich zu fragen: „Wie viel sollte ich mir ausleihen?“ statt „Wie viel könnte ich mir ausleihen?“, sagt Kathy Cummings, Senior Vice President of Home Ownership Solutions and erschwinglichen Wohnraum bei Bank of America. Dieser Ansatz konzentriert sich auf den Betrag, der bequem zu Ihrem Budget passt.

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Hammond sagt, dass es mehrere andere Faktoren gibt, einschließlich Kreditwürdigkeit und Höhe der Anzahlung, die bestimmen können, wie viel Hypothek Sie sich leisten können, aber das Einkommen ist ein nützlicher Ausgangspunkt, da die Fähigkeit zur Rückzahlung des Darlehens entscheidend ist.

Achten Sie bei der Berechnung Ihrer Hypothekenoptionen jedoch nicht nur auf diese monatliche Zahlung. Potenzielle Hauskäufer müssen verstehen, dass die monatliche Zahlung nicht das ganze Bild zeigt, sagt Nancy DeRusso, SVP und Leiterin des Coachings bei Ayco, ein Unternehmen von Goldman Sachs, das vom Unternehmen finanzierte Finanzberatungsprogramme anbietet

DeRusso sagt, dass sich die Leute tendenziell auf diese monatliche Zahlungshöhe konzentrieren, aber es steckt mehr dahinter, einschließlich Abschlusskosten, Schätzungs- und Hausinspektionsgebühren, Dienstprogramme, Reparaturen und mehr. Einige dieser Kosten werden im Voraus bezahlt und zum Zeitpunkt des Kaufs bezahlt, andere erhöhen jedoch die monatlichen Kosten für den Eigenheimbesitz. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, wie hoch diese Kosten sein werden, empfiehlt DeRusso, mit Ihrem Kreditgeber oder Makler über die Vorabkosten zu sprechen und, sobald Sie Ihr Traumhaus gefunden haben, mit dem aktuellen Hausbesitzer über die monatlichen oder jährlichen Ausgaben zu sprechen.

zwei Überprüfen Sie Ihr Guthaben

Kreditgeber prüfen nicht nur Ihr Einkommen, sondern auch Ihre Kreditwürdigkeit und Kreditauskünfte. Höhere Kredit-Scores machen Kreditnehmer für Kreditgeber attraktiver und können Ihnen helfen, einen niedrigeren Zinssatz zu erzielen, aber Kreditgeber werden ihre Erwartungen hinsichtlich der Kredit-Scores basierend auf dem wirtschaftlichen Umfeld anpassen, sagt Williams. Wenn die Zeiten hart sind und viele Menschen nicht in der Lage sind, Zahlungen zu leisten, können Kreditgeber ihre Beschränkungen verschärfen und weniger bereit sein, Geld an Personen mit niedrigeren Bewertungen zu verleihen; sie können Personen mit niedrigeren Kredit-Scores freier zulassen, wenn die Bedingungen gut sind.

Wenn Sie hoffen, in naher Zukunft ein Haus zu kaufen und eine Hypothek benötigen, um es zu bezahlen, beginnen Sie jetzt damit, Ihre Schulden zu reduzieren und Ihre Kreditausnutzungsrate – wie viel Ihres verfügbaren Kredits Sie in einem bestimmten Monat verwenden – zu steigern Ihre Kreditwürdigkeit.

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3 Kreditarten recherchieren

Viele Leute wissen vielleicht nicht, dass es mehrere Arten von Hypotheken gibt, sagt Lauren Wybar, CFP, ein leitender Finanzberater bei Vanguard Personal Advisor Services. Ein potenzieller Eigenheimkäufer sollte die verschiedenen Arten von verfügbaren Krediten verstehen, wie sie sich qualifizieren können und welche potenziellen Vorteile sie bieten.

Sobald Sie ein Gefühl für die Höhe der Hypothek haben, die Sie sich leisten können, beginnen Sie mit der Recherche der Arten von Hypotheken, die Ihnen zur Verfügung stehen. Eine 30-jährige Festhypothek ist die häufigste Hypothek in den USA, aber Sie haben bei Interesse noch viel mehr Möglichkeiten.

Konventionelle Kredite vs. nicht-konventionelle Kredite

Eine konventionelle Hypothek wird von einem privaten Kreditgeber angeboten, während nicht-konventionelle Hypotheken wie FHA (Federal Housing Administration) oder VA (Veteran Affairs) staatliche Kredite für bestimmte qualifizierte Käufer sind, sagt Wybar.

Herkömmliche Kredite stehen der allgemeinen Bevölkerung offen, werden von privaten Kreditgebern angeboten und sind mit den üblichen Anzahlungen und Bedingungen verbunden, die die meisten Menschen mit Hypotheken verbinden. Nicht-konventionelle Hypotheken werden durch staatliche Programme wie die FHA oder das Department of Veteran Affairs unterstützt, um bestimmten Gruppen den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern.

Die Eintrittsbarrieren sind viel niedriger, sagt Williams über FHA-Darlehen, die in der Regel Menschen mit niedrigeren Kreditwürdigkeiten zur Verfügung stehen. Auch unkonventionelle Kredite erfordern nicht immer eine Anzahlung von 20 Prozent, was den Hauskauf für viele Menschen deutlich machbarer macht. Auch unkonventionelle Kredite haben oft niedrigere Zinsen. Sie haben jedoch auch ihre Nachteile, nämlich die Notwendigkeit, für die Hypothekenversicherung zu zahlen – mehr dazu weiter unten.

Festhypotheken vs. variabel verzinste Hypotheken

Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für das Darlehen bei Aufnahme des Darlehens festgelegt und bleibt während der Laufzeit des Darlehens gleich. (Sie können Ihren Hypothekenzinssatz durch Refinanzierung ändern, aber das ursprüngliche Darlehen bleibt gleich.) Hypotheken mit variablem Zinssatz (auch genannt) variabel verzinsliche Hypotheken oder ARMs ) haben dagegen Zinssätze, die nach einer Einführungsphase über die Laufzeit des Darlehens angepasst werden können.

Hypotheken mit variablem Zinssatz sind in der Regel mit einem niedrigeren Zinssatz und einer niedrigeren monatlichen Zahlung zu Beginn des Darlehens verbunden, sagt Hammond, aber sie sind auch berüchtigt dafür, Kreditnehmer in große Schwierigkeiten zu bringen: Eine Form von Hypotheken mit variablem Zinssatz trug dazu bei, dass die Hypotheken zu spät -2000er Jahre Wohnungskrise. Nach einer bestimmten Zeit können sich die Zinssätze von variabel verzinslichen Hypotheken im Einklang mit grösseren wirtschaftlichen Kräften verschieben, steigen oder fallen. Fällt der Zinssatz, sparen Kreditnehmer Geld – bei steigenden Zinssätzen können die Kreditnehmer jedoch mit höheren (möglicherweise unerschwinglichen) monatlichen Zahlungen konfrontiert werden. Die Zinssätze für variabel verzinste Hypotheken ändern sich nach einem festgelegten Zeitplan, der jährlich oder monatlich sein kann, aber ob sie steigen oder fallen, ist unvorhersehbar.

Hypotheken mit variablem oder variablem Zinssatz können zum Vorteil des Kreditnehmers verwendet werden, aber jeder, der einen dieser Kredite aufnehmen möchte, sollte sicher sein, dass er die möglichen Auswirkungen kennt. Richtig gemacht können diese Hypotheken jedoch Kreditnehmern helfen, Geld zu sparen.

Kunden, die sich für Hypotheken mit variablem Zins entscheiden, sollten alle Risiken verstehen, die mit dem Verbleib des Darlehens verbunden sind, sobald die Einführungsphase vorbei ist und der Zinssatz angepasst wird, sagt Hammond. Hypotheken mit variablem Zinssatz sind in der Regel eine Option für Kunden, die innerhalb eines bestimmten Zeitraums umziehen möchten oder die die Möglichkeit haben, eine Hypothek innerhalb eines kurzen Zeitraums vollständig abzubezahlen.

Festzinshypotheken sind sicherlich beständiger, aber wenn sie bei hohen Zinsen und später fallenden Zinsen aufgenommen werden, müssten sich die Kreditnehmer refinanzieren – ein manchmal kostspieliger Prozess –, um von diesen niedrigeren Zinsen zu profitieren. Wenn Sie jedoch zu niedrigen Zinsen eine Hypothek aufnehmen können, wie es während der COVID-19-Wirtschaftskrise der Fall ist, können Sie für die Laufzeit Ihres Darlehens eingestellt werden.

10-jährige, 15-jährige, 20-jährige und 30-jährige Hypotheken

Obwohl am häufigsten über 30-jährige Hypotheken gesprochen wird, können Sie eine Hypothek für viele verschiedene Zeitstufen erhalten. Die Anzahl der Jahre bestimmt, wie viel Zeit Sie haben, um Ihre Hypothek abzubezahlen: Die beliebte 30-Jahres-Hypothek gibt den Menschen 30 Jahre Zeit, um die Kosten für ihren Hauskredit zuzüglich Zinsen zurückzuzahlen. Eine 10-jährige Hypothek hingegen gibt den Menschen nur 10 Jahre Zeit, um die vollen Kosten ihres Hypothekendarlehens mit Zinsen zu bezahlen – aber sie sind nach nur einem Jahrzehnt schuldenfrei.

Jedes Inkrement hat seine eigenen Vorteile und seine eigene Methode zur Bestimmung der Zinssätze, aber im Allgemeinen sparen Sie mit kürzeren Krediten insgesamt Geld. Ihre monatlichen Raten werden bei einem 15-jährigen Darlehen viel höher sein, aber Sie zahlen auf lange Sicht weniger, weil Sie weniger Zinsen zahlen – und Sie hören nach 15 Jahren auf, insgesamt zu zahlen, wenn das Darlehen abbezahlt ist und Sie besitzen Sie Ihr Haus in vollem Umfang. Kürzere Kredite haben auch tendenziell niedrigere Zinssätze, da Kreditgeber kürzere Kreditlaufzeiten als weniger riskante Investitionen ansehen als längere und Bauherren ermöglichen, zu bauen Eigenheimkapital schneller.

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Es macht alles Sinn, wenn Sie sich daran erinnern, dass Zinsen die Kosten für die Kreditaufnahme sind: Wenn Sie sich länger Geld leihen, müssen Sie für diese Zeit extra bezahlen. Wenn Sie sich Geld von jemandem leihen und es 30 Jahre lang nicht vollständig zurückgezahlt werden muss, müssen Sie für den Luxus der Zeit bezahlen – und diese zusätzliche Zahlung erfolgt in Form von Zinsen.

Bevor Sie sich um eine geldsparende 10- oder 15-jährige Hypothek bemühen, denken Sie daran, dass diese Kredite höhere monatliche Zahlungen haben. Längere Kredite haben niedrigere Zahlungen, was es den Menschen ermöglicht, größere, schönere oder besser positionierte Häuser zu kaufen, für die sie mehr Zeit zum Bezahlen haben. Sie können auch Geld für andere Zwecke sparen – Bildung, Ruhestand usw. – oder es anlegen, während sie ihre Schulden begleichen. Bei kürzeren Krediten laufen Sie Gefahr, eine so hohe monatliche Rate zu erhalten, dass Sie kein Geld sparen können.

Obwohl es immer möglich ist, tilgen Sie Ihre Hypothek vorzeitig, Es ist wichtig zu überlegen, welche Kreditlaufzeit für Ihre langfristigen Finanzpläne am besten geeignet ist.

4 Berechnen Sie Ihre Anzahlung

Die Anzahlung ist der anfängliche Geldbetrag, den Sie für Ihr Haus zahlen. Die Bezahlung eines Hauses erfolgt nicht nur über eine Hypothek: Sie müssen auch im Voraus ein wenig Geld anlegen, um Ihre Immobilie zu kaufen. Traditionell verlangen Kreditgeber 20 Prozent der Gesamtkosten des Eigenheims: Wenn Sie ein Haus im Wert von 200.000 US-Dollar im Auge haben, bedeutet dies, dass Sie mindestens 40.000 US-Dollar für eine Anzahlung benötigen, zuzüglich aller damit verbundenen Abschlusskosten und Vorabgebühren aus dem Kaufprozess.

Genügend Geld für diese Anzahlung zu sparen, ist ein häufiges Hindernis für Wohneigentum: Selbst wenn die Menschen über genügend Einkommen verfügen, um sich die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten zu können, kann es Jahre dauern, so viel Geld zu sparen. Glücklicherweise gibt es Kredite, die keine 20-prozentige Anzahlung erfordern. Nicht-konventionelle Kredite, wie FHA- oder VA-Darlehen, akzeptieren niedrigere Anzahlungen basierend auf einer Vielzahl von Faktoren, einschließlich des Einkommens. In den meisten Bereichen gibt es auch private und staatlich unterstützte Programme, die bei Anzahlungen, Schließungskosten und Erschwinglichkeit helfen können, um Wohneigentum leichter zugänglich zu machen, sagt Cummings.

Niedrigere Anzahlungen klingen toll, führen aber in der Regel zu höheren monatlichen Zahlungen. Zurück zu diesem 200.000-Dollar-Haus: Wenn Sie eine Anzahlung von 40.000 USD leisten, schulden Sie nur 160.000 USD plus Zinsen. Wenn Sie eine kleinere Anzahlung leisten, schulden Sie im gleichen Zeitraum mehr Geld für Ihre Hypothek, sodass Ihre monatlichen Zahlungen höher sind. (Es besteht auch die Möglichkeit, dass Sie eine private Hypothekenversicherung oder eine Hypothekenversicherung bezahlen müssen, wie unten erläutert.) Je mehr Sie einzahlen, desto weniger schulden Sie: Sie müssen einen kleineren Kredit zurückzahlen. Eine niedrigere Anzahlung mag nach einem süßen Deal klingen, aber bevor Sie sich dafür entscheiden, überlegen Sie, wie sich dies auf Ihre monatlichen Zahlungen auswirkt.

Wenn Sie ein Haus kaufen möchten, recherchieren Sie, welche Art von Anzahlung Sie möglicherweise benötigen, und beginnen Sie mit dem Sparen. Selbst wenn Sie weniger als 20 Prozent für Ihre Anzahlung bezahlen können, schadet es Ihnen nicht, zusätzliches Geld auf der Bank zu haben.

5 Informieren Sie sich über private Hypothekenversicherungen (PMI) und Hypothekenversicherungen

Private Hypothekenversicherungen und Hypothekenversicherungen werden zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzugefügt. Sie sind in der Regel erforderlich, wenn ein Eigenheimkäufer eine Anzahlung von weniger als 20 Prozent des Kaufpreises des Eigenheims leistet, und sie schützen den Kreditgeber, nicht den Eigenheimbesitzer, falls der Eigenheimbesitzer die Zahlungen für sein Hypothekendarlehen nicht mehr leisten kann.

Wenn ein potenzieller Eigenheimkäufer das Geld für eine Anzahlung von 20 Prozent nicht finden kann, können Kreditgeber ihn als riskanten Kreditnehmer betrachten. Sie können das Hypothekendarlehen noch genehmigen, aber in vielen Fällen wird es mit der Verpflichtung verbunden, dass der Kreditnehmer eine Hypothekenversicherungsprämie zahlt. Private Hypothekenversicherungen sind mit herkömmlichen Krediten verbunden, deren Tarife je nach Anzahlungsbetrag und Kreditwürdigkeit variieren. Laut Hammond sind es in der Regel zusätzliche jährliche Kosten zwischen 0,3 und 1,5 Prozent Ihrer Hypothek, obwohl sie variieren können.

Die meisten nicht-konventionellen Kredite – insbesondere FHA-Darlehen – erfordern eine Hypothekenversicherung. Während die Bedingungen und Preise variieren, je nachdem, ob Sie ein FHA-Darlehen oder ein USDA-Darlehen haben, erhöht die Hypothekenversicherung Ihren Darlehensbetrag und die Gesamtkosten Ihres Darlehens gemäß der Büro für Verbraucherschutz.

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Betrachten Sie die private Hypothekenversicherung und die Hypothekenversicherung als den Nachteil einer geringeren Anzahlung. Während Sie anfangs Geld sparen, sind Ihre monatlichen Zahlungen höher als bei einer Anzahlung von 20 Prozent. In den meisten Fällen ist eine private Hypothekenversicherung nicht mehr erforderlich, wenn Sie 20 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus haben – sobald Sie etwa 20 Prozent des Verkaufspreises des Hauses durch Ihre Anzahlung und monatliche Zahlungen bezahlt haben. Um festzustellen, dass Sie über 20 Prozent Eigenkapital verfügen, müssen Sie sich wahrscheinlich refinanzieren, um das PMI-Mandat zu entfernen.